L'analyse fiscale d'une acquisition ou d'une disposition immobilière doit intervenir avant la signature du contrat d'achat, et non après. La forme de la transaction (achat d'actifs ou d'actions), l'allocation du prix d'achat entre les catégories d'actifs, le traitement de la TPS/TVQ et les choix fiscaux disponibles sont des variables qui conditionnent la structure définitive. Intervenir en amont permet d'intégrer les considérations fiscales dans la négociation et dans la documentation transactionnelle.
La structuration fiscale, la documentation juridique et la comptabilisation d'une transaction immobilière sont interdépendantes. L'allocation du prix d'achat convenue entre les parties doit être reflétée dans le contrat, dans les choix fiscaux produits et dans les écritures comptables. Les clauses fiscales du contrat (déclarations et garanties, indemnités, coopération post-clôture) découlent directement des expositions identifiées lors de la vérification diligente. Nos avocats, fiscalistes et CPA coordonnent ces trois volets dans un processus intégré.
Un fonds structuré en société en commandite avec des commanditaires résidents de plusieurs juridictions soulève des enjeux fiscaux distincts à chaque niveau : attribution des revenus, des déductions et des gains aux associés, conformité déclarative propre à la société de personnes, retenues à la source applicables aux commanditaires non résidents et, selon les conventions fiscales en cause, traitement dans la juridiction de résidence de chaque commanditaire. La nature des activités du fonds (détention passive ou activité d'entreprise) détermine en outre le régime d'imposition applicable et peut influencer la qualification d'établissement stable au Canada.
La détention par société par actions offre un report d'impôt sur les revenus non distribués et l'accès au compte de dividendes en capital. La détention personnelle, en revanche, offre moins de souplesse dans la planification ou l’accueil d’un nouvel investisseur, mais simplifie la conformité. Le choix entre ces deux modes de détention tient compte du profil fiscal du propriétaire, de sa situation successorale et de ses objectifs à moyen terme.
Certaines transactions entre entités liées ou entre membres d'une famille en ligne directe bénéficient d'exemptions prévues par la loi. L'analyse de ces exemptions est réalisée en amont de la transaction, puisque la structure de l'actionnariat et la séquence des opérations peuvent conditionner l'admissibilité. Cette analyse est intégrée dans la modélisation fiscale globale de la transaction.
