Planification successorale en immobilier

Transfert intergénérationnel et préservation du patrimoine immobilier au Québec

Le transfert d'un portefeuille immobilier à la génération suivante soulève des enjeux fiscaux qui se planifient plusieurs années avant le transfert effectif. Le décès d'un actionnaire déclenche une disposition réputée de ses actions à la juste valeur marchande, ce qui peut générer un gain en capital et une récupération d'amortissement considérables dans le cas d'un portefeuille détenu depuis longtemps. La planification successorale vise à structurer la détention et le transfert de façon à répartir cette charge fiscale dans le temps, à préserver la liquidité de la succession et à assurer la continuité de la gestion des immeubles. Notre équipe de fiscalistes accompagne les propriétaires immobiliers dans cette planification, en coordination avec nos avocats (qui rédigent la documentation corporative et les actes fiduciaires) et nos CPA (qui modélisent les incidences financières et produisent les déclarations).

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Notre pratique

Fiducies familiales discrétionnaires

La fiducie familiale discrétionnaire constitue un véhicule central de la planification successorale en immobilier. Elle permet de détenir les nouvelles actions ordinaires émises à la suite d'un gel successoral au bénéfice de plusieurs membres de la famille, sans attribuer de droits fixes à chacun. Le fiduciaire dispose d'un pouvoir discrétionnaire dans la répartition des revenus et du capital entre les bénéficiaires, ce qui offre une souplesse d'adaptation aux circonstances futures (évolution des besoins des bénéficiaires, changements législatifs, modifications de la situation familiale). Notre équipe analyse la structure optimale de la fiducie en tenant compte des règles d'attribution, de l'impôt sur le revenu fractionné (communément désigné « TOSI ») et des règles relatives aux fiducies résidentes du Canada. Nous coordonnons la rédaction de l'acte de fiducie avec nos avocats pour que les clauses fiscales (répartition des revenus, distribution du capital, pouvoirs du fiduciaire, clause de remplacement du fiduciaire) soient alignées sur la planification fiscale retenue.

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Règle des 21 ans

Au vingt-et-unième anniversaire de la constitution de la fiducie, une disposition réputée à la juste valeur marchande est déclenchée sur l'ensemble des biens détenus par la fiducie. Dans le cas d'un portefeuille immobilier dont la valeur a augmenté substantiellement depuis le gel, cette disposition réputée peut générer un gain en capital et une récupération d'amortissement importants. Notre équipe planifie les mesures à prendre avant l'échéance des 21 ans pour atténuer ou reporter cette charge fiscale. Les avenues comprennent la distribution des biens aux bénéficiaires résidents du Canada en report d'impôt (paragraphe 107(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu), le transfert des biens à une nouvelle fiducie dans certaines circonstances et la réalisation planifiée de certains gains avant l'échéance pour bénéficier d'exonérations ou de taux d'inclusion avantageux. La planification de la règle des 21 ans est généralement amorcée plusieurs années avant l'échéance, puisque les mesures correctives peuvent nécessiter des réorganisations corporatives préalables.

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Gel intergénérationnel

Le gel successoral consiste à fixer la valeur des actions détenues par le propriétaire actuel en les échangeant contre des actions privilégiées d'une valeur de rachat correspondant à la juste valeur marchande au moment du gel. De nouvelles actions ordinaires (ou actions de croissance) sont émises en faveur de la relève ou d'une fiducie familiale. La plus-value future s'accumule entre les mains des nouveaux détenteurs, ce qui limite l'impôt au décès du propriétaire initial au gain accumulé jusqu'au moment du gel. Notre équipe détermine le moment opportun pour procéder au gel en tenant compte de la valeur actuelle du portefeuille, des projets d'acquisition ou de développement à venir et de la situation personnelle du propriétaire. Le gel peut être réalisé de façon progressive (gel partiel sur une portion du portefeuille, suivi d'un gel complémentaire ultérieur) pour s'adapter à l'évolution des circonstances. Nous coordonnons l'évaluation de la juste valeur marchande des actions avec un évaluateur indépendant lorsque requis, et nous préparons les choix fiscaux (article 85 ou article 86) nécessaires à la réalisation du gel en report d'impôt.

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Assurance vie corporative

L'assurance vie détenue par la société constitue un outil de financement du passif fiscal découlant du décès de l'actionnaire. Le produit de l'assurance versé à la société est ajouté au compte de dividendes en capital (CDC), ce qui permet le versement de dividendes en capital libres d'impôt aux actionnaires survivants ou à la succession. Notre équipe analyse le montant d'assurance requis en fonction du passif fiscal estimé au décès (gain en capital sur les actions privilégiées de gel, récupération d'amortissement latente, impôt sur le revenu accumulé), du solde du CDC existant et des besoins de liquidité de la succession pour le rachat des actions du défunt. Nous coordonnons cette analyse avec le conseiller en assurance du client pour que le type de police (vie entière, temporaire, universelle) et le montant de couverture correspondent à la planification fiscale retenue.

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Clauses de fiducie testamentaire

Le testament du propriétaire immobilier doit être coordonné avec la planification fiscale mise en place de son vivant. Nos fiscalistes collaborent avec les notaires et les avocats en droit successoral du client pour s'assurer que les dispositions testamentaires (legs d'actions, nomination du liquidateur, directives relatives au rachat des actions de gel, pouvoirs du fiduciaire testamentaire) sont cohérentes avec la structure corporative et fiduciaire existante. La création d'une fiducie testamentaire peut, dans certaines circonstances, offrir un avantage fiscal en permettant l'imposition progressive des revenus de la succession au cours de la première année suivant le décès.

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Transfert à la relève par étapes

Le transfert d'un portefeuille immobilier à la relève familiale ou à des gestionnaires clés se réalise rarement en une seule opération. Notre équipe planifie un transfert progressif qui tient compte de la capacité financière de la relève, des besoins de revenus du propriétaire sortant, de la gouvernance transitoire et des incidences fiscales de chaque étape. Le rachat progressif des actions privilégiées de gel par la société, le versement de dividendes en capital financés par l'assurance vie et le transfert graduel des responsabilités de gestion sont autant de mécanismes que nous intégrons dans le plan de relève. Les nouvelles règles relatives au transfert intergénérationnel d'entreprise (projet de loi C-208 et modifications subséquentes) peuvent, dans certains cas, permettre au propriétaire sortant de bénéficier du traitement en gain en capital lors du transfert à un enfant ou un petit-enfant, plutôt que du traitement en dividende réputé. Notre équipe analyse l'admissibilité à ces règles et coordonne leur application avec la planification successorale globale.

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Contextes d'intervention

La planification successorale en immobilier intervient lorsqu'un propriétaire souhaite amorcer le transfert de son portefeuille à la génération suivante, que la relève soit familiale ou constituée de gestionnaires clés. Elle intervient également lorsqu'une fiducie familiale existante approche de son vingt-et-unième anniversaire et que des mesures correctives doivent être planifiées. Le décès inattendu d'un actionnaire sans planification préalable constitue un autre contexte, dans lequel notre équipe intervient pour atténuer les conséquences fiscales dans le cadre de la liquidation de la succession.

Les propriétaires qui détiennent des portefeuilles répartis entre plusieurs sociétés et fiducies nécessitent une planification qui tient compte de l'ensemble du groupe, puisque les opérations réalisées dans une entité peuvent avoir des incidences fiscales dans les autres.

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Notre approche

Nos fiscalistes préparent un plan successoral fiscal qui présente les options de structuration, les incidences quantifiées à chaque étape et un calendrier de mise en œuvre. Ce plan est coordonné avec nos avocats (pour la rédaction des actes de fiducie, des résolutions de gel et des modifications corporatives) et nos CPA (pour la modélisation financière et la production des déclarations). Nous collaborons également avec les notaires, les conseillers en assurance et les évaluateurs du client pour assurer la cohérence de l'ensemble de la planification.

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Pourquoi Les Bâtisseurs

La planification successorale en immobilier mobilise des compétences en fiscalité (gel, fiducies, règle des 21 ans, assurance vie), en droit corporatif (documentation fiduciaire, résolutions, modifications statutaires) et en comptabilité (modélisation, production des déclarations, suivi du CDC). Notre équipe intégrée coordonne ces trois volets dans un plan cohérent.

Contactez Les Bâtisseurs pour planifier le transfert de votre patrimoine immobilier.

Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.

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FAQ

À quel moment amorcer la planification successorale pour un portefeuille immobilier?

‍ La planification successorale est efficace lorsqu'elle est amorcée plusieurs années avant le transfert envisagé, alors que la valeur du portefeuille est encore modérée et que les options disponibles (gel, fiducie, purification) sont nombreuses. Plus la valeur du portefeuille augmente, plus le coût fiscal d'un gel tardif est élevé, puisque la valeur des actions privilégiées de gel correspond à la juste valeur marchande au moment du gel. Certaines mesures, comme la purification en vue de l'exonération cumulative du gain en capital, exigent le respect d'une période de 24 mois, ce qui impose une anticipation. Un décès sans planification préalable laisse peu de marge de manœuvre pour atténuer la charge fiscale dans le cadre de la succession.

Comment la fiducie familiale est-elle intégrée dans la planification successorale d'un portefeuille immobilier?

‍ La fiducie familiale discrétionnaire est utilisée pour détenir les nouvelles actions ordinaires émises après un gel successoral, au bénéfice de plusieurs membres de la famille. Elle permet une répartition discrétionnaire des revenus entre bénéficiaires selon leurs taux d'imposition respectifs et offre une souplesse d'adaptation aux changements familiaux futurs. La fiducie constitue également une protection contre la divulgation du patrimoine en cas de litige ou de séparation d'un bénéficiaire. Sa mise en place exige une rédaction rigoureuse de l'acte de fiducie, coordonnée avec la planification fiscale, pour que les clauses relatives à la répartition des revenus, aux pouvoirs du fiduciaire et aux conditions de distribution du capital soient alignées sur les objectifs du propriétaire.

Les règles sur le transfert intergénérationnel d'entreprise (C-208) s'appliquent-elles à l'immobilier?

‍ Les règles issues du projet de loi C-208 et de ses modifications permettent, sous certaines conditions, à un propriétaire de bénéficier du traitement en gain en capital lors de la vente de ses actions à un enfant ou un petit-enfant, plutôt que d'être assujetti à un dividende réputé. Ces règles s'appliquent aux sociétés exploitant une petite entreprise (SEPE), ce qui inclut certaines sociétés immobilières dont les actifs sont utilisés dans le cadre d'une activité d'exploitation active. La qualification d'une société immobilière comme SEPE dépend de la nature et du niveau d'activité exercés au sein de la société. Notre équipe analyse l'admissibilité de chaque dossier à ces règles et coordonne leur application avec la planification successorale globale.

Comment l'assurance vie corporative est-elle utilisée pour financer le passif fiscal au décès?

‍ Au décès d'un actionnaire, la disposition réputée de ses actions déclenche une charge fiscale qui peut être considérable pour un portefeuille immobilier dont la valeur a augmenté depuis le gel. Une police d'assurance vie détenue par la société permet de financer ce passif : le produit de l'assurance est versé à la société, ajouté au compte de dividendes en capital et distribué aux actionnaires survivants ou à la succession sous forme de dividendes en capital libres d'impôt. Notre équipe estime le montant d'assurance nécessaire en fonction du passif fiscal projeté au décès, du solde existant du compte de dividendes en capital et des besoins de liquidité de la succession pour racheter les actions du défunt.

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