Vérification fiscale en immobilier

Représentation lors des vérifications de l'impôt sur le revenu, de la TPS/TVQ et des retenues à la source

Les vérifications fiscales portant sur l'impôt sur le revenu, la TPS/TVQ, les retenues à la source et les obligations internationales constituent une réalité récurrente pour les propriétaires de portefeuilles immobiliers. La multiplicité des entités, la complexité des opérations entre parties liées et les montants en jeu font du secteur immobilier une cible fréquente des programmes de vérification de l'Agence du revenu du Canada et de Revenu Québec. Notre équipe de fiscalistes assure la représentation complète du contribuable, en coordination avec nos CPA (qui préparent les conciliations et les documents justificatifs) et nos avocats (lorsque la vérification soulève des enjeux juridiques ou que le dossier est susceptible de se diriger vers une opposition ou un recours judiciaire).

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Notre pratique

Prise en charge des communications. 

Notre équipe agit comme interlocuteur principal auprès du vérificateur dès le début du processus. Nous analysons la lettre d'ouverture de vérification, identifions les exercices et les volets visés (impôt sur le revenu, TPS/TVQ, retenues à la source, obligations internationales), déterminons les documents à rassembler et établissons un calendrier de réponse. L'ensemble des échanges avec le vérificateur transite par notre équipe, ce qui permet de contrôler l'information transmise, d'assurer la cohérence des réponses et de prévenir les déclarations verbales susceptibles d'être interprétées de façon défavorable.

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Plan de réponse structuré. 

Pour chaque vérification, notre équipe prépare un plan de réponse qui identifie les enjeux potentiels, classe les positions fiscales par degré de risque et établit la stratégie de présentation. Ce plan tient compte des positions adoptées dans les déclarations, de la documentation disponible, des pratiques administratives connues des vérificateurs et de la jurisprudence applicable. Le plan de réponse est partagé avec nos CPA, qui préparent les conciliations et les analyses chiffrées correspondantes.

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Vérification en impôt sur le revenu. 

En matière d'impôt sur le revenu, les enjeux fréquemment soulevés dans le secteur immobilier comprennent la qualification des dépenses (courantes ou capitales), le montant des déductions pour amortissement réclamées, la déductibilité des intérêts (lien avec un revenu, règles de capitalisation pendant la construction, limitation des dépenses d'intérêts et de financement), le traitement des opérations entre parties liées (frais de gestion interentités, prêts intersociétés, prix de transfert), la qualification du revenu (revenu de bien ou revenu d'entreprise) et le traitement des gains et des pertes en capital. Notre équipe prépare les réponses documentées pour chacun de ces enjeux et défend les positions du contribuable en s'appuyant sur la législation, la jurisprudence et les bulletins d'interprétation applicables.

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Vérification en TPS/TVQ. 

Les vérifications de TPS/TVQ en immobilier portent sur la qualification des fournitures, l'admissibilité des CTI/RTI, les méthodes de répartition en cas d'usage mixte, les autocotisations et le traitement des fournitures à soi-même. Notre équipe coordonne cette dimension de la vérification avec le volet impôt sur le revenu pour assurer la cohérence des positions (par exemple, la qualification d'une activité comme commerciale aux fins de la TPS/TVQ doit être compatible avec la qualification du revenu aux fins de l'impôt).

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Vérification des obligations internationales. 

Lorsque le portefeuille implique des actionnaires ou des investisseurs non résidents, la vérification peut porter sur les retenues à la source en vertu des articles 116 et 212, la conformité des déclarations de non-résident (article 216), les obligations de divulgation relatives aux opérations avec des non-résidents (formulaire T106) et l'application des conventions fiscales. Notre équipe prépare les réponses spécifiques à ces obligations et coordonne, au besoin, avec les conseillers fiscaux de l'investisseur dans sa juridiction de résidence.

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Vérification des retenues à la source et de la paie. 

Lorsque les entités immobilières emploient du personnel (concierges, gestionnaires, personnel d'entretien), la vérification peut porter sur la conformité des retenues à la source, la qualification des travailleurs (employé ou travailleur autonome) et la production des relevés et sommaires. La requalification d'un travailleur autonome en employé peut entraîner des cotisations rétroactives substantielles. Notre équipe analyse les critères de qualification, prépare la documentation à l'appui et défend la position du contribuable.

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Gestion des délais. 

Les vérifications fiscales comportent des délais prescrits tant pour le contribuable (délai de réponse aux demandes, délai de production de documents) que pour les autorités fiscales (délai de prescription pour émettre une cotisation). Notre équipe assure le suivi rigoureux de ces délais et s'assure que les droits du contribuable sont préservés, notamment en ce qui concerne les années de prescription et les demandes de prorogation.

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Conciliations. 

Pour chaque volet de la vérification, notre équipe prépare ou supervise la préparation de conciliations détaillées : conciliation du revenu déclaré avec les états financiers, conciliation des déductions pour amortissement avec les registres d'immobilisations, conciliation des taxes perçues et payées avec les déclarations de TPS/TVQ, conciliation des retenues à la source avec les relevés produits. Ces conciliations constituent le fondement factuel de notre défense.

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Prévention post-vérification. 

À la conclusion de la vérification, notre équipe prépare un rapport de recommandations portant sur les pratiques à corriger, la documentation à renforcer et les processus internes à mettre en place pour réduire le risque de cotisation lors d'une vérification subséquente. Ces recommandations sont transmises à nos CPA pour mise en œuvre dans le cadre de la conformité courante.

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Contextes d'intervention

Notre équipe intervient dès la réception d'un avis de vérification, qu'il porte sur un volet unique (impôt, TPS/TVQ ou paie) ou sur plusieurs volets simultanément. Les vérifications multivolets sont fréquentes en immobilier, puisque les autorités fiscales examinent généralement l'ensemble des obligations d'une entité lorsqu'un dossier est ouvert.

Les portefeuilles comportant plusieurs entités nécessitent une coordination particulière, puisque la vérification d'une entité peut s'étendre aux autres entités du groupe (en raison d'opérations entre parties liées ou de structures de détention communes). Les vérifications portant sur des exercices au cours desquels une transaction importante a eu lieu (acquisition, disposition, réorganisation) sont généralement plus complexes et nécessitent une préparation approfondie.

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Notre approche

Nos fiscalistes coordonnent l'ensemble de la vérification, de la prise en charge initiale jusqu'à la conclusion du dossier (émission d'un avis de cotisation ou lettre de conclusion sans ajustement). Les conciliations et la documentation sont préparées par nos CPA sous la supervision de nos fiscalistes. Lorsque la vérification est susceptible de donner lieu à une cotisation contestable, nous préparons simultanément la stratégie d'opposition pour réduire les délais en cas de besoin. Cette coordination au sein d'un même cabinet permet de traiter chaque vérification de façon intégrée.

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Pourquoi Les Bâtisseurs

La vérification fiscale en immobilier porte simultanément sur l'impôt, la TPS/TVQ, les retenues à la source et les obligations internationales. Notre équipe intégrée réunit les compétences fiscales, comptables et juridiques nécessaires pour assurer une représentation complète et cohérente à chaque étape du processus.

Contactez Les Bâtisseurs pour vous représenter lors d'une vérification fiscale portant sur votre portefeuille immobilier.

Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.

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FAQ

Quelles particularités les vérifications fiscales présentent-elles pour un fonds immobilier structuré en société en commandite? 

La vérification d'une société en commandite immobilière porte à la fois sur les obligations propres à l'entité (déclaration T5013, attribution des revenus et des déductions aux associés, conformité des retenues à la source sur les distributions aux commanditaires non résidents) et sur la conformité en matière de TPS/TVQ (qualification des fournitures effectuées par le fonds, admissibilité des CTI réclamés sur les actifs du fonds, utilisation du choix de coentreprise le cas échéant). Lorsque le fonds compte des commanditaires non résidents, la vérification peut s'étendre aux obligations des articles 116 et 212 de la Loi de l'impôt sur le revenu et aux conventions fiscales applicables à chaque catégorie de commanditaires. La coordination des réponses entre les dossiers de l'entité et ceux des associés concernés est un aspect déterminant de la représentation.

Comment une conciliation de TPS/TVQ se prépare-t-elle pour un immeuble à usage mixte faisant l'objet d'une vérification? 

Pour un immeuble à usage mixte, la conciliation doit démontrer la cohérence entre les fournitures taxables et exonérées déclarées, les CTI et RTI réclamés selon la méthode de répartition retenue, les autocotisations effectuées lors de changements d'utilisation et les montants figurant dans les déclarations périodiques. Les méthodes de répartition admissibles, soit la superficie, le nombre d'unités ou la valeur de marché, doivent être documentées et appliquées de façon constante d'une période à l'autre. Nos CPA préparent cette conciliation sous la supervision de nos fiscalistes, de sorte que les données chiffrées et les positions juridiques soient alignées avant leur transmission au vérificateur. Un écart inexpliqué dans la conciliation peut orienter le vérificateur vers des zones d'examen additionnelles.

Quelles mesures de prévention post-vérification permettent de réduire le risque de cotisation lors d'une vérification ultérieure? 

À la conclusion d'une vérification, notre équipe formule un rapport de recommandations portant sur les pratiques à corriger dans les deux volets : qualification des dépenses et documentation des positions en impôt sur le revenu, d'une part; méthodes de répartition des CTI/RTI, procédures d'autocotisation, conservation des pièces justificatives et processus de facturation, d'autre part. Ces recommandations sont transmises à nos CPA pour mise en œuvre dans le cadre de la conformité courante. Une vérification résolue sans cotisation ne garantit pas l'absence de vérification future : les ajustements apportés à la suite d'une vérification constituent souvent le point de départ des programmes de sélection des années subséquentes.

Comment la transition d'une vérification fiscale vers un dossier d'opposition est-elle gérée? 

Lorsqu'une vérification aboutit à un projet de cotisation que le contribuable souhaite contester, notre équipe prépare simultanément les observations finales au vérificateur et, si nécessaire, la stratégie d'opposition. Cette préparation anticipée réduit les délais entre l'émission de l'avis de cotisation et le dépôt de l'avis d'opposition, qui doit intervenir dans les 90 jours. Les conciliations et la documentation préparées au cours de la vérification constituent le fondement factuel de l'opposition; leur qualité conditionne directement la solidité du dossier devant l'agent d'appels. Nos avocats sont mis à contribution lorsque les motifs d'opposition soulèvent des questions de droit nécessitant une argumentation juridique formelle.

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