Fiscalité transfrontalière en immobilier

Planification fiscale pour les investisseurs non résidents détenant des immeubles au Canada

L'investissement immobilier au Canada par des non-résidents est assujetti à un régime fiscal particulier qui combine des obligations de retenue à la source, des exigences de certification lors de la disposition et l'application de conventions fiscales internationales. La structure de détention retenue (société par actions canadienne, société en commandite, fiducie, détention directe) influence l'ensemble de ces obligations ainsi que l'imposition dans la juridiction de résidence de l'investisseur. Notre équipe de fiscalistes conseille les investisseurs non résidents et leurs conseillers sur la structuration et la conformité fiscale de leurs investissements immobiliers au Québec.

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Notre pratique

Analyse des structures de détention

Nous évaluons les avenues de détention disponibles pour l'investisseur non résident en tenant compte de la fiscalité canadienne, de la fiscalité de la juridiction de résidence et de la convention fiscale applicable, le cas échéant.

La détention par l'entremise d'une société par actions canadienne permet de limiter la responsabilité de l'investisseur au capital investi et donne accès aux taux d'imposition corporatifs canadiens sur les revenus locatifs. Les revenus distribués sous forme de dividendes sont toutefois assujettis à une retenue à la source en vertu de la partie XIII de la Loi de l'impôt sur le revenu, réduite par convention fiscale. Le rapatriement des fonds fait également l'objet de l'impôt de la partie XIV (impôt de succursale), selon la structure retenue.

La détention par l'entremise d'une société en commandite (SEC) permet l'attribution directe des revenus et des déductions aux commanditaires non résidents. Cette structure est couramment utilisée dans les fonds immobiliers. Le commanditaire non résident est toutefois tenu de produire une déclaration de revenus canadienne et peut être assujetti à des retenues à la source sur les revenus qui lui sont attribués. Le choix de société de personnes non résidente (« NR Partnership ») peut, dans certains cas, modifier le traitement applicable.

La détention par l'entremise d'une fiducie constitue une avenue utilisée dans certaines structures de planification successorale ou de mise en commun de capitaux. Le traitement fiscal dépend de la résidence de la fiducie, de la résidence des bénéficiaires et de la nature des distributions effectuées.

La détention directe par le non-résident (sans interposition d'entité canadienne) expose l'investisseur à l'imposition canadienne sur le revenu net locatif (sur choix) ou sur le revenu brut (par défaut, via retenue) et à l'obligation d'obtenir un certificat de conformité lors de la disposition.

Notre analyse tient compte de l'ensemble de ces paramètres pour recommander la structure la mieux adaptée aux objectifs de l'investisseur.

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Retenues à la source sur les revenus locatifs (partie XIII)

Les loyers versés à un non-résident du Canada (ou à une entité non résidente) sont assujettis à une retenue de 25 % en vertu de la partie XIII, calculée sur le montant brut du loyer. Cette retenue est réduite par convention fiscale dans la plupart des cas (généralement à 15 % ou à un taux inférieur). Le non-résident peut choisir de produire une déclaration de revenus canadienne en vertu de l'article 216, ce qui lui permet d'être imposé sur le revenu locatif net (après déduction des dépenses d'exploitation, des intérêts et de l'amortissement) plutôt que sur le revenu brut. Notre équipe prépare les demandes de réduction de retenue et les déclarations en vertu de l'article 216.

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Certificats de conformité lors de la disposition (article 116)

Lorsqu'un non-résident dispose d'un bien immobilier situé au Canada, il doit obtenir un certificat de conformité de l'Agence du revenu du Canada avant ou dans les dix jours suivant la disposition. À défaut, l'acquéreur est tenu de retenir et de remettre un pourcentage du prix d'achat (généralement 25 % pour les biens amortissables et 50 % du gain estimé pour les autres biens). Notre équipe prépare la demande de certificat, estime l'impôt payable, coordonne le paiement ou la fourniture d'une garantie acceptable et assure le suivi auprès de l'Agence. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des pénalités pour le vendeur et engager la responsabilité de l'acquéreur pour les montants non retenus.

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Analyse des conventions fiscales applicables

Le Canada a conclu des conventions fiscales avec plus de 90 pays. L'analyse de la convention applicable à l'investisseur non résident porte sur plusieurs articles pertinents en matière immobilière. L'article 6 de la plupart des conventions attribue au Canada le droit d'imposer les revenus tirés de biens immobiliers situés sur son territoire. L'article 13 prévoit généralement que les gains en capital provenant de la disposition de biens immobiliers sont imposables dans le pays où le bien est situé. L'article 5 (établissement stable) peut s'appliquer lorsque l'investisseur ou l'entité non résidente exerce une activité d'entreprise au Canada en lien avec l'immeuble (gestion active, développement, revente). Notre équipe analyse ces dispositions pour déterminer le traitement fiscal applicable dans les deux juridictions et pour atténuer la double imposition par l'application des crédits pour impôt étranger ou des exemptions prévues par la convention.

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Certificats de résidence fiscale

Pour bénéficier des taux réduits de retenue prévus par une convention fiscale, l'investisseur non résident doit généralement fournir un certificat de résidence fiscale émis par l'autorité compétente de sa juridiction de résidence. Notre équipe coordonne l'obtention de ce certificat et le transmet au payeur canadien (locataire, agent de gestion ou société de personnes) pour que le taux réduit soit appliqué dès le premier versement.

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Demandes de réduction de retenue à la source

Lorsque le taux de retenue légal de 25 % excède le taux prévu par la convention applicable, notre équipe prépare et soumet les demandes de réduction de retenue auprès de l'Agence du revenu du Canada. Ces demandes sont fondées sur les dispositions de la convention et sur la documentation attestant la résidence fiscale de l'investisseur.

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Impôt de la partie XIV (impôt de succursale)

Lorsqu'une société non résidente exerce une activité au Canada par l'entremise d'une succursale (plutôt que par une filiale canadienne), un impôt additionnel de 25 % (réduit par convention) s'applique sur les bénéfices après impôt qui ne sont pas réinvestis au Canada. Notre équipe évalue l'incidence de cet impôt dans le cadre de l'analyse comparative des structures de détention.

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Contextes d'intervention

Notre équipe intervient lorsqu'un investisseur non résident envisage l'acquisition d'un premier immeuble au Canada et doit choisir la structure de détention. Nous intervenons également pour des investisseurs qui détiennent déjà des immeubles et souhaitent restructurer leur détention, par exemple pour se conformer à des changements législatifs ou pour optimiser le rapatriement des fonds.

Les fonds immobiliers structurés en société en commandite avec des commanditaires non résidents constituent un autre contexte fréquent, en raison de la complexité des obligations déclaratives et des retenues applicables à chaque commanditaire selon sa juridiction de résidence.

Enfin, la disposition d'un immeuble par un non-résident nécessite une planification anticipée pour coordonner l'obtention du certificat de conformité, le calcul de l'impôt canadien payable, la production de la déclaration canadienne et la réclamation du crédit pour impôt étranger dans la juridiction de résidence.

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Notre approche

Nos fiscalistes travaillent en coordination avec nos avocats (pour la documentation corporative et transactionnelle) et nos CPA (pour la production des déclarations canadiennes et le suivi des retenues). Lorsque l'investisseur est accompagné par des conseillers fiscaux dans sa juridiction de résidence, nous collaborons avec ces derniers pour assurer la cohérence du traitement fiscal dans les deux juridictions. Cette approche coordonnée permet de traiter les volets canadien et étranger de la planification dans un cadre intégré.

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Pourquoi Les Bâtisseurs

La fiscalité transfrontalière immobilière exige une connaissance approfondie du régime fiscal canadien applicable aux non-résidents, combinée à la capacité de coordonner la structuration avec les conseillers étrangers. Notre équipe intégrée assure la liaison entre la planification fiscale, la documentation juridique et la conformité comptable pour chaque investissement.

Contactez Les Bâtisseurs pour structurer fiscalement votre investissement immobilier au Canada.

Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.

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FAQ

Quelles obligations fiscales s'appliquent à un non-résident qui vend un immeuble au Québec?

Lors de la disposition d'un bien immobilier au Canada par un non-résident, un certificat de conformité de l'Agence du revenu du Canada doit être obtenu avant ou dans les dix jours suivant la transaction. À défaut, l'acquéreur est tenu de retenir et de remettre un pourcentage du prix d'achat (généralement 25 % pour les biens amortissables). Le vendeur non résident doit également produire une déclaration de revenus canadienne pour déclarer le gain en capital et la récupération d'amortissement réalisés. La convention fiscale applicable peut modifier le traitement, mais l'obligation de certification subsiste indépendamment des dispositions conventionnelles.

Qu'est-ce que le choix de l'article 216 et quand est-il avantageux pour un non-résident?

Par défaut, les loyers versés à un non-résident du Canada sont assujettis à une retenue de 25 % calculée sur le montant brut, sans déduction des dépenses d'exploitation, des intérêts ou de l'amortissement. En vertu de l'article 216 de la Loi de l'impôt sur le revenu, le non-résident peut choisir de produire une déclaration canadienne pour être imposé sur le revenu locatif net, ce qui peut réduire substantiellement la charge fiscale effective. Ce choix est particulièrement avantageux lorsque les dépenses d'exploitation et les intérêts représentent une part importante du revenu brut de l'immeuble. La déclaration doit être produite dans les délais prescrits pour que le choix soit valide.

Comment un fonds immobilier structuré en société en commandite gère-t-il les retenues applicables à ses commanditaires non résidents?

Chaque commanditaire non résident reçoit une attribution de revenus, de gains et de déductions correspondant à sa part dans la société de personnes. Les distributions en espèces aux commanditaires non résidents peuvent être assujetties à des retenues à la source selon la nature des revenus attribués (revenu de biens, bénéfices d'entreprise, gain en capital). La société en commandite est généralement tenue de retenir et de remettre les montants applicables pour le compte de chaque commanditaire non résident. La convention fiscale applicable à chaque commanditaire peut réduire le taux de retenue, sous réserve de la fourniture d'un certificat de résidence fiscale. La gestion de ces obligations requiert un suivi commanditaire par commanditaire.

Quels sont les risques liés à l'impôt de succursale pour une entité non résidente investissant dans l'immobilier canadien?

L'impôt de la partie XIV s'applique à une société non résidente qui exerce une activité d'entreprise au Canada par l'entremise d'une succursale, plutôt que par une filiale canadienne distincte. Il frappe les bénéfices après impôt qui ne sont pas réinvestis dans l'entreprise canadienne, à un taux de 25 %, réduit par convention fiscale dans la plupart des cas. Lorsqu'une entité non résidente détient directement un immeuble et en assure la gestion active, la qualification d'activité d'entreprise au Canada — et donc d'établissement stable — peut s'établir, déclenchant l'application de cet impôt. L'analyse de ce risque constitue une étape déterminante dans le choix de la structure de détention d'un investisseur institutionnel non résident.

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