Fiscalité immobilière pour propriétaires au Québec

Planification fiscale de la détention, de la réorganisation et du transfert d'immeubles à revenus

Les propriétaires d'immeubles à revenus qui détiennent un portefeuille sur plusieurs années font face à des enjeux fiscaux cumulatifs : l'optimisation de la fiscalité courante, la planification de la relève, la réorganisation des structures de détention et la conformité en matière de TPS/TVQ sur les activités d'exploitation. Notre équipe de fiscalistes accompagne les propriétaires immobiliers dans la gestion de ces enjeux sur l'ensemble du cycle de détention.

Fiscalité courante de la détention

La détention d'immeubles à revenus par l'entremise d'une société par actions soulève plusieurs questions fiscales récurrentes.

Déductions pour amortissement. 

Le propriétaire peut réclamer des déductions pour amortissement sur le coût en capital du bâtiment (à l'exclusion du terrain). Le choix du montant réclamé annuellement constitue un outil de planification, puisque l'amortissement non réclamé demeure disponible pour les exercices ultérieurs.

Déductibilité des intérêts. 

Les intérêts sur les emprunts contractés pour acquérir ou améliorer un immeuble productif de revenus sont généralement déductibles. Les règles relatives à la limitation des dépenses d'intérêts et de financement (RDEIF), entrées en vigueur récemment, peuvent toutefois limiter cette déductibilité dans certaines structures. Notre équipe évalue l'incidence de ces règles sur chaque dossier.

Compte de dividendes en capital (CDC). 

La portion non imposable d'un gain en capital réalisé lors de la disposition d'un immeuble est ajoutée au CDC de la société, ce qui permet le versement de dividendes en capital libres d'impôt aux actionnaires. La tenue à jour du solde du CDC fait partie de notre suivi fiscal annuel.

Rémunération des actionnaires. 

Le choix entre le salaire et les dividendes pour rémunérer les actionnaires actifs dans la gestion des immeubles tient compte du taux d'imposition combiné, des cotisations au Régime de rentes du Québec et de l'incidence sur le revenu admissible aux fins du REER.

Planification successorale et transfert intergénérationnel

Le transfert d'un portefeuille immobilier à la génération suivante exige une planification fiscale anticipée, souvent amorcée plusieurs années avant le transfert effectif.

Gel successoral. 

Le gel consiste à fixer la valeur des actions détenues par le propriétaire actuel en les échangeant contre des actions privilégiées d'une valeur de rachat correspondante, et à émettre de nouvelles actions ordinaires en faveur de la relève (ou d'une fiducie familiale). La plus-value future s'accumule ainsi entre les mains de la relève, ce qui réduit l'impôt au décès du propriétaire initial.

Fiducies familiales discrétionnaires. 

La fiducie constitue un véhicule courant pour détenir les nouvelles actions ordinaires au bénéfice de plusieurs membres de la famille. Elle offre une souplesse dans la répartition des revenus et du capital, sous réserve des règles d'attribution et de l'impôt sur le revenu fractionné.

Règle des 21 ans. 

Au vingt-et-unième anniversaire de la fiducie, une disposition réputée à la juste valeur marchande est déclenchée sur les biens de la fiducie. Notre équipe planifie les distributions ou les roulements nécessaires avant cette échéance pour éviter une charge fiscale importante.

Assurance vie corporative. 

Dans certains cas, une police d'assurance vie détenue par la société permet de financer le passif fiscal découlant du décès de l'actionnaire et de créer un crédit au CDC, facilitant le transfert de patrimoine aux héritiers.

Réorganisations corporatives

Les portefeuilles immobiliers constitués sur plusieurs années comportent fréquemment des structures historiques qui ne correspondent plus aux objectifs actuels du propriétaire. Les réorganisations corporatives permettent de corriger ces structures.

Gel d'actions et échange de catégories. 

Un gel partiel ou complet permet de restructurer l'actionnariat en vue d'un transfert progressif. L'échange d'actions en vertu de l'article 86 ou le transfert en vertu de l'article 85 peut généralement être réalisé en report d'impôt.

Réorganisation de type papillon (« butterfly »). 

Lorsque deux actionnaires souhaitent se partager les actifs d'une société, une réorganisation de type papillon permet de scinder le patrimoine entre deux nouvelles sociétés en report d'impôt, sous réserve du respect des conditions de l'article 55.

Purification pour l'exonération du gain en capital. 

Si le propriétaire envisage la vente de ses actions, une purification de la société peut être nécessaire pour satisfaire aux critères de la SEPE (« QSBC »). Cette opération consiste à transférer les actifs non admissibles hors de la société opérante.

Liquidation fiscale (article 88). 

Dans certaines réorganisations, la liquidation d'une filiale dans sa société mère permet de transférer les actifs en report d'impôt et de simplifier le groupe corporatif.

Incidences fiscales des refinancements et des dispositions

La disposition d'un immeuble détenu depuis plusieurs années entraîne généralement un gain en capital et une récupération d'amortissement.

Récupération d'amortissement. 

La totalité de l'amortissement réclamé au fil des années est récupérée et imposée à titre de revenu ordinaire lors de la disposition. Ce montant peut être considérable pour un immeuble détenu depuis longtemps. Notre équipe en estime l'incidence dans le cadre de la planification de sortie.

Gain en capital. 

La portion du prix de disposition excédant le coût d'acquisition initial constitue un gain en capital, dont la moitié est incluse dans le revenu imposable (sous réserve des modifications au taux d'inclusion annoncées par le gouvernement fédéral).

Refinancement. 

Le refinancement d'un immeuble ne constitue pas une disposition en soi, mais les fonds obtenus par refinancement et distribués aux actionnaires peuvent soulever des questions relatives à la déductibilité des intérêts et aux règles d'intégration.

Conformité TPS/TVQ et représentation en vérification

La conformité continue en matière de TPS/TVQ et la représentation lors de vérifications complètent notre accompagnement des propriétaires.

Usage mixte. 

Lorsqu'un immeuble comporte des locaux résidentiels (fourniture exonérée) et commerciaux (fourniture taxable), la répartition des CTI/RTI doit refléter l'utilisation réelle. Les méthodes de répartition acceptées par les autorités fiscales exigent une documentation rigoureuse.

Représentation en vérification. 

Notre équipe prend en charge les communications avec l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, prépare les réponses aux demandes d'information, négocie avec les vérificateurs et, au besoin, rédige les avis d'opposition.

Notre approche

Nos fiscalistes travaillent en coordination avec nos avocats en droit corporatif immobilier et nos CPA pour offrir un accompagnement fiscal intégré, de la conformité annuelle à la planification successorale. Cette collaboration entre disciplines, au sein d'un même cabinet, permet de traiter les enjeux juridiques, fiscaux et comptables de façon cohérente.

Contactez Les Bâtisseurs pour planifier la fiscalité de votre portefeuille immobilier.

Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.

‍

FAQ

Comment fonctionne le gel successoral pour un propriétaire d'un portefeuille immobilier? 

Le gel successoral consiste à fixer la valeur des actions détenues par le propriétaire actuel en les échangeant contre des actions privilégiées d'une valeur de rachat correspondant à la juste valeur marchande au moment du gel. De nouvelles actions ordinaires sont émises en faveur de la relève ou d'une fiducie familiale discrétionnaire. La plus-value future s'accumule entre les mains des nouveaux détenteurs, ce qui réduit l'impôt au décès du propriétaire initial au gain accumulé jusqu'au moment du gel. Le gel peut être total ou partiel et peut être réalisé en report d'impôt par l'article 86 de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Qu'est-ce que la règle des 21 ans et comment s'y préparer? 

Au vingt-et-unième anniversaire de la constitution d'une fiducie familiale, une disposition réputée à la juste valeur marchande est déclenchée sur l'ensemble des biens qu'elle détient. Dans le cas d'un portefeuille immobilier dont la valeur a augmenté depuis le gel, cette disposition peut générer un gain en capital et une récupération d'amortissement substantiels. La planification de la règle des 21 ans doit être amorcée plusieurs années avant l'échéance, puisque les mesures correctives peuvent inclure la distribution des biens aux bénéficiaires en report d'impôt, le transfert à une nouvelle fiducie dans certaines circonstances, ou la réalisation planifiée de certains gains. Une préparation tardive réduit les options disponibles.

Quelles sont les incidences fiscales des règles de limitation des dépenses d'intérêts et de financement (RDEIF) pour un propriétaire immobilier? 

Les règles de limitation des dépenses d'intérêts et de financement, entrées en vigueur récemment, peuvent limiter la déductibilité des intérêts dans certaines structures de détention immobilière, en particulier lorsque la dette dépasse un certain ratio par rapport au revenu avant intérêts et impôts. Ces règles s'appliquent aux sociétés et aux sociétés de personnes dont le revenu ou les dépenses d'intérêts excèdent les seuils prévus. Notre équipe évalue l'incidence de ces règles sur chaque dossier et analyse les mesures de mitigation disponibles.

Comment la représentation lors d'une vérification de l'Agence du revenu du Canada ou Revenu Québec est-elle structurée pour un portefeuille multi-entités? 

Une vérification portant sur un portefeuille immobilier structuré en plusieurs entités exige une coordination rigoureuse, puisque les positions adoptées dans une entité doivent être cohérentes avec celles des entités liées. Notre équipe prend en charge les communications avec l'ensemble des vérificateurs, prépare un plan de réponse qui couvre tous les volets du dossier (impôt sur le revenu, TPS/TVQ, retenues à la source, opérations entre parties liées) et coordonne la préparation des conciliations avec nos CPA. Cette prise en charge centralisée permet de contrôler le flux d'information et d'éviter les incohérences entre les réponses transmises pour chaque entité du groupe.

‍