Vérification diligente fiscale en immobilier

Identification et quantification des passifs fiscaux avant l'acquisition d'un parc immobilier au Québec

La vérification diligente (« due diligence ») fiscale constitue une étape déterminante de toute acquisition immobilière structurée par achat d'actions ou de parts de société de personnes. L'acquéreur qui hérite d'une entité existante hérite également de son historique fiscal : positions adoptées, déclarations produites, passifs latents et expositions potentielles. Notre équipe de fiscalistes réalise cette revue pour le compte d'investisseurs, de développeurs et de fonds immobiliers, en coordination avec nos avocats (qui négocient les clauses de protection contractuelle) et nos CPA (qui valident les données financières sous-jacentes).

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Notre pratique

Revue de la conformité en impôt sur le revenu

Nous examinons les déclarations de revenus (T2 et CO-17) produites par la cible pour les exercices ouverts à la prescription, soit généralement les trois ou quatre derniers exercices selon les circonstances. Notre revue porte sur l'exactitude des revenus déclarés, la justification des déductions réclamées (amortissement, intérêts, frais d'exploitation), le traitement des gains et des pertes en capital, le solde des comptes fiscaux (compte de dividendes en capital, solde de pertes reportées, fraction non amortie du coût en capital) et la concordance entre les déclarations et les états financiers. Nous relevons les écarts et les positions qui pourraient faire l'objet d'un redressement en cas de vérification.

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Revue de la conformité en TPS/TVQ

L'immobilier présente des particularités importantes en matière de TPS/TVQ : fournitures taxables, exonérées et détaxées coexistent fréquemment au sein d'un même portefeuille. Nous vérifions que la cible a correctement qualifié ses fournitures, qu'elle s'est autocotisée lorsque requis, que les CTI et RTI réclamés correspondent à l'utilisation commerciale réelle des biens et que les méthodes de répartition en cas d'usage mixte (résidentiel et commercial) sont documentées et défendables. Les erreurs de qualification ou de réclamation constituent une source fréquente de cotisations dans le secteur immobilier.

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Revue de la conformité en retenues à la source et cotisations sociales

Lorsque la cible emploie du personnel (concierges, gestionnaires d'immeubles, personnel d'entretien), nous vérifions la conformité des retenues à la source (impôt fédéral et provincial, cotisations au Régime de rentes du Québec, cotisations à l'assurance-emploi, cotisations au Régime québécois d'assurance parentale) et la production des relevés et des sommaires requis. Nous examinons également la qualification des travailleurs (employé ou travailleur autonome), une distinction qui, en cas de requalification par les autorités fiscales, peut entraîner des cotisations rétroactives substantielles.

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Analyse des opérations entre parties liées

Les structures immobilières comportent fréquemment des transactions entre entités liées : frais de gestion interentités, prêts entre sociétés du groupe, transferts d'actifs, répartition de charges communes. Nous analysons ces opérations au regard des règles de prix de transfert et de l'article 69 de la Loi de l'impôt sur le revenu pour vérifier que les prix et les conditions reflètent la valeur de marché. Les opérations non conformes peuvent entraîner des redressements tant chez la société payeuse que chez la société bénéficiaire.

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Revue des positions fiscales agressives

Certaines cibles ont adopté des positions fiscales qui, sans être clairement non conformes, comportent un risque de redressement en cas de vérification. Il peut s'agir de la qualification d'une dépense comme courante plutôt que capitale, du traitement d'un revenu locatif comme revenu d'entreprise pour bénéficier de la déduction pour petite entreprise, de la déductibilité d'intérêts sur des emprunts dont le lien avec un revenu est indirect, ou de l'utilisation de structures visant à multiplier l'accès à la déduction pour petite entreprise. Notre équipe évalue la solidité de chaque position au regard de la jurisprudence et des pratiques administratives de l'Agence du revenu du Canada et de Revenu Québec.

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Quantification des passifs fiscaux potentiels

L'objectif principal de la vérification diligente fiscale est de quantifier les expositions en termes financiers. Pour chaque risque identifié, nous estimons le montant de l'impôt, des taxes, des pénalités et des intérêts potentiels. Ces estimations sont présentées dans une matrice de risques classée par degré de probabilité (élevé, moyen, faible) et par incidence financière, ce qui permet à l'acquéreur de prendre une décision éclairée sur le prix et sur les clauses de protection à exiger.

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Matrice de risques et recommandations

La matrice de risques constitue le livrable principal de la vérification diligente fiscale. Elle regroupe l'ensemble des expositions identifiées, classées et quantifiées, accompagnées de recommandations portant sur les clauses d'indemnité à négocier (seuils, plafonds, période de survie, mécanisme d'entiercement (« escrow »)), les ajustements au prix d'achat et les conditions suspensives à prévoir. Ce document sert de référence pour nos avocats dans la négociation du contrat d'achat-vente.

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Contextes d'intervention

La vérification diligente fiscale est requise dans toute acquisition structurée par achat d'actions ou de parts de société de personnes, puisque l'acquéreur assume la responsabilité de l'historique fiscal de la cible. Elle est également recommandée dans certains achats d'actifs lorsque la transaction comporte des mécanismes d'ajustement post-clôture ou lorsque l'acquéreur reprend des obligations fiscales de la cible (par exemple, des engagements en matière de TPS/TVQ sur des baux existants).

Les acquisitions portant sur des portefeuilles multi-entités nécessitent une vérification diligente pour chaque entité du groupe, puisque les expositions peuvent varier d'une société à l'autre. Les structures comportant des sociétés de personnes ajoutent un niveau de complexité, en raison de l'attribution des revenus et des déductions aux associés et des obligations déclaratives propres aux sociétés de personnes.

Les transactions impliquant des vendeurs non résidents requièrent une attention particulière aux obligations de l'article 116 (certificat de conformité) et aux retenues applicables, dont le non-respect peut engager la responsabilité personnelle de l'acquéreur.

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Notre approche

Notre vérification diligente fiscale s'inscrit dans un processus coordonné avec notre équipe de vérification diligente juridique et nos CPA. Nous accédons à la salle de données (« data room ») mise en place par le vendeur, formulons des demandes d'information complémentaires et analysons les documents obtenus dans un calendrier aligné sur celui de la transaction. La matrice de risques est communiquée à nos avocats avant la phase de négociation du contrat d'achat, de sorte que les clauses de protection reflètent les expositions identifiées.

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Pourquoi Les Bâtisseurs

La vérification diligente fiscale exige une compréhension approfondie de la fiscalité immobilière (amortissement, TPS/TVQ, retenues à la source, opérations entre parties liées) combinée à la capacité de traduire les expositions en clauses contractuelles. Notre équipe intégrée assure cette liaison entre l'analyse fiscale, la négociation juridique et la validation financière.

Contactez Les Bâtisseurs pour réaliser la vérification diligente fiscale de votre prochaine acquisition immobilière.

Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.

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FAQ

Quelle est la différence entre la vérification diligente fiscale et la vérification diligente financière en immobilier?

‍La vérification diligente fiscale porte sur les obligations fiscales de l'entité cible : conformité des déclarations d'impôt et de TPS/TVQ, exactitude des comptes fiscaux, solidité des positions adoptées et quantification des passifs potentiels. La vérification diligente financière, réalisée par les CPA, porte sur la fiabilité des états financiers, la qualité des bénéfices, la composition du fonds de roulement et les projections financières. Les deux exercices sont complémentaires : les données financières validées par les CPA servent d'intrants à l'analyse fiscale, tandis que les expositions fiscales identifiées par notre équipe sont intégrées dans la modélisation financière. Dans notre cabinet, ces deux volets sont coordonnés au sein du même processus.

Quels passifs fiscaux sont les plus fréquemment relevés lors d'une vérification diligente en immobilier?

Les expositions fréquemment relevées comprennent les CTI et RTI réclamés sur des fournitures exonérées ou sur des biens à usage mixte dont la répartition n'est pas documentée, les autocotisations omises lors de transactions entre inscrits, la déductibilité contestable de certaines dépenses (qualification comme dépense courante plutôt que dépense en capital), les opérations entre parties liées dont les prix ne reflètent pas la valeur de marché et, dans les structures avec actionnaires non résidents, des retenues à la source manquantes. La présence de positions fiscales agressives non documentées constitue également un risque, en particulier dans les dossiers où la déduction pour petite entreprise a été réclamée sur des revenus dont la qualification est ambiguë.

La vérification diligente fiscale est-elle utile même lors d'un achat d'actifs?

Elle est recommandée dans certains achats d'actifs lorsque la transaction comporte des mécanismes d'ajustement post-clôture ou lorsque l'acquéreur reprend des obligations fiscales de la cible (baux avec conditions en matière de TPS/TVQ, obligations de retenue en lien avec des travailleurs existants, autocotisations à venir sur la transaction). Elle est également pertinente lorsque l'allocation du prix d'achat est susceptible de faire l'objet d'un redressement par les autorités fiscales, en raison d'un écart entre l'allocation convenue et les valeurs de marché indépendantes. Dans ces situations, la vérification diligente permet de quantifier les expositions et d'adapter les clauses de protection du contrat.

Comment la matrice de risques est-elle utilisée dans la négociation du prix?

La matrice de risques présente chaque exposition fiscale identifiée, classée par degré de probabilité (élevé, moyen, faible) et par incidence financière estimée. Elle permet à l'acquéreur de chiffrer les passifs potentiels avec et sans la protection contractuelle et d'évaluer si une réduction du prix, une retenue d'une partie du prix dans un compte d'entiercement ou une clause d'indemnité élargie est la mesure la mieux adaptée à chaque risque. Nos avocats utilisent la matrice pour structurer les clauses de protection dans le contrat d'achat, en s'assurant que les mécanismes retenus (seuils, plafonds, durée) couvrent adéquatement les expositions identifiées.

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