Application des traités bilatéraux aux investissements immobiliers au Canada

Les conventions fiscales conclues par le Canada encadrent l'imposition des revenus et des gains tirés de biens immobiliers par des non-résidents. L'analyse de ces conventions permet de déterminer quel État a le droit d'imposer un revenu donné, de réduire les retenues à la source applicables et d'atténuer la double imposition. Notre équipe de fiscalistes analyse les conventions pertinentes pour les investisseurs non résidents détenant des immeubles au Québec, en coordination avec nos avocats en droit corporatif immobilier et nos CPA.

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Notre pratique

Analyse de l'article 6 — Revenus immobiliers

La plupart des conventions fiscales conclues par le Canada comportent un article 6 qui attribue à l'État de situation de l'immeuble le droit d'imposer les revenus tirés directement de biens immobiliers. Cette disposition couvre les revenus locatifs bruts, les revenus provenant de l'exploitation agricole ou forestière d'un bien immobilier et, dans certaines conventions, les revenus provenant de droits liés à l'exploration ou à l'exploitation de ressources naturelles. Notre équipe vérifie la portée précise de l'article 6 dans chaque convention applicable, puisque la définition de « biens immobiliers » et le périmètre des revenus visés peuvent varier d'un traité à l'autre. L'analyse porte également sur l'interaction entre l'article 6 et les dispositions relatives aux bénéfices d'entreprise (article 7), lorsque les revenus immobiliers sont générés dans le cadre d'une activité d'entreprise plutôt que d'une simple détention passive.

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Analyse de l'article 13 — Gains en capital

L'article 13 des conventions fiscales traite de l'imposition des gains en capital provenant de la disposition de biens. En matière immobilière, la plupart des conventions attribuent à l'État de situation de l'immeuble le droit d'imposer le gain réalisé lors de la disposition, que celle-ci porte sur l'immeuble lui-même ou sur des actions (ou des parts) d'une entité tirant sa valeur principalement de biens immobiliers situés dans cet État. Cette dernière disposition, présente dans la majorité des conventions récentes du Canada, vise à prévenir l'interposition d'entités dans des juridictions tierces pour éviter l'imposition canadienne lors de la disposition indirecte d'un immeuble. Notre équipe analyse la formulation précise de l'article 13 dans chaque convention pour déterminer si la disposition envisagée est visée par le droit d'imposition canadien et, le cas échéant, pour quantifier l'impôt payable et planifier la réclamation du crédit pour impôt étranger dans la juridiction de résidence de l'investisseur.

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Analyse de l'article 5 — Établissement stable

L'article 5 définit la notion d'établissement stable, dont la présence dans un État donne à cet État le droit d'imposer les bénéfices d'entreprise qui y sont attribuables. En matière immobilière, la question de l'établissement stable se pose lorsqu'un investisseur non résident (ou une entité non résidente) exerce au Canada des activités qui dépassent la simple détention passive d'un immeuble. La gestion active d'un portefeuille immobilier (négociation de baux, supervision de travaux, prise de décisions opérationnelles sur le territoire canadien), le développement de projets de construction et la revente fréquente d'immeubles sont des activités susceptibles de constituer un établissement stable. Notre équipe évalue le niveau d'activité exercé au Canada par l'investisseur ou ses mandataires pour déterminer si un établissement stable existe au sens de la convention applicable. Cette qualification a des conséquences directes sur le taux d'imposition applicable (taux corporatif sur les bénéfices d'entreprise plutôt que retenue sur les revenus de biens), sur les obligations déclaratives et sur l'application éventuelle de l'impôt de succursale (partie XIV).

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Analyse de l'interaction entre les articles

Les articles 6, 7 et 13 d'une convention fiscale ne fonctionnent pas de façon isolée. Lorsqu'un investisseur non résident tire à la fois des revenus locatifs (article 6), des bénéfices d'entreprise attribuables à un établissement stable (article 7) et des gains en capital à la disposition (article 13), notre équipe analyse l'interaction entre ces dispositions pour déterminer le traitement fiscal applicable à chaque catégorie de revenu. Cette analyse est également coordonnée avec les dispositions de la législation fiscale interne canadienne (partie I, partie XIII, partie XIV de la Loi de l'impôt sur le revenu) pour s'assurer que le contribuable bénéficie de la protection conventionnelle la plus avantageuse.

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Obtention de certificats de résidence fiscale

Pour bénéficier des taux réduits de retenue et des protections prévues par une convention fiscale, l'investisseur non résident doit établir sa résidence fiscale dans l'État cocontractant. Cette preuve prend la forme d'un certificat de résidence fiscale émis par l'autorité compétente de la juridiction de résidence. Notre équipe coordonne l'obtention de ce certificat et le transmet aux payeurs canadiens (locataires, agents de gestion, sociétés de personnes) pour que le taux conventionnel soit appliqué. Dans les cas où la résidence fiscale de l'investisseur est contestée ou ambiguë (double résidence, entité hybride, changement de résidence en cours d'année), nous analysons les critères de départage prévus par la convention (lieu de direction effective, lieu de constitution, accord mutuel entre autorités compétentes) pour déterminer l'État de résidence aux fins du traité.

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Demandes de réduction de retenue à la source

Lorsque le taux de retenue prévu par la législation interne canadienne (25 % en vertu de la partie XIII) excède le taux conventionnel, notre équipe prépare et soumet les demandes de réduction auprès de l'Agence du revenu du Canada. Ces demandes s'appuient sur les dispositions de la convention, le certificat de résidence fiscale et la documentation établissant la qualité de bénéficiaire effectif des revenus. Nous assurons le suivi de la demande et coordonnons la mise en place du taux réduit avec les payeurs concernés.

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Atténuation de la double imposition

Lorsque le Canada exerce son droit d'imposer un revenu ou un gain en vertu de la convention, la juridiction de résidence de l'investisseur est généralement tenue d'accorder un crédit pour l'impôt canadien payé, ou d'exempter le revenu de son assiette fiscale, selon la méthode prévue par la convention (crédit ou exemption). Notre équipe quantifie l'impôt canadien payable et prépare la documentation nécessaire pour que les conseillers fiscaux de l'investisseur dans sa juridiction de résidence puissent réclamer le crédit ou l'exemption. Lorsque les deux États revendiquent le droit d'imposer le même revenu en raison d'une divergence d'interprétation, nous évaluons la possibilité de recourir à la procédure amiable prévue par la convention.

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Contextes d'intervention

Notre équipe intervient lorsqu'un investisseur non résident acquiert un premier immeuble au Canada et doit déterminer le traitement conventionnel applicable à ses revenus locatifs et à ses gains futurs. Nous intervenons également lorsqu'un investisseur qui détient déjà des immeubles au Canada change de juridiction de résidence ou restructure sa détention par l'entremise d'une nouvelle entité, ce qui peut modifier la convention applicable.

Les fonds immobiliers avec commanditaires résidents de plusieurs juridictions nécessitent une analyse convention par convention pour chaque catégorie de revenu distribué. Les dispositions indirectes (vente des actions ou des parts d'une entité détenant des immeubles canadiens) soulèvent des questions particulières au regard de l'article 13, puisque la qualification du gain et le droit d'imposition du Canada dépendent de la formulation précise de la convention en cause.

Les situations où l'investisseur non résident exerce une activité de gestion active au Canada nécessitent une évaluation du risque d'établissement stable et de ses conséquences sur le régime fiscal applicable.

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Notre approche

Nos fiscalistes analysent chaque convention dans le contexte précis de la transaction ou de la détention envisagée, en tenant compte de la législation interne des deux États. Lorsque l'investisseur est accompagné par des conseillers dans sa juridiction de résidence, nous collaborons avec ces derniers pour assurer la cohérence de l'analyse et la réclamation effective des crédits ou exemptions. Nos avocats intègrent les conclusions de l'analyse conventionnelle dans la documentation corporative et transactionnelle, tandis que nos CPA assurent la conformité déclarative dans les deux juridictions.

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Pourquoi Les Bâtisseurs

L'application des conventions fiscales aux investissements immobiliers requiert une analyse article par article, adaptée à la convention en cause et aux circonstances propres à chaque investisseur. Notre équipe intégrée coordonne cette analyse avec la structuration juridique et la conformité comptable pour chaque mandat.

Contactez Les Bâtisseurs pour analyser la convention fiscale applicable à votre investissement immobilier au Canada.

Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.

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FAQ

Une convention fiscale peut-elle éliminer l'imposition canadienne sur la vente d'un immeuble situé au Québec par un non-résident?

Dans la grande majorité des conventions fiscales conclues par le Canada, l'article 13 attribue au pays de situation de l'immeuble le droit d'imposer le gain réalisé lors de sa disposition. Ce droit d'imposition s'applique également, dans la plupart des conventions récentes, à la disposition indirecte d'un immeuble (vente des actions d'une entité dont la valeur est principalement attribuable à des biens immobiliers canadiens). La convention peut réduire ou éliminer la double imposition dans la juridiction de résidence de l'investisseur, mais elle ne supprime généralement pas le droit d'imposition du Canada sur les immeubles situés au Canada.

Qu'est-ce que la notion d'établissement stable et pourquoi est-elle déterminante pour un investisseur non résident actif au Canada?

La présence d'un établissement stable au Canada donne à ce pays le droit d'imposer les bénéfices d'entreprise qui y sont attribuables, ce qui diffère du traitement applicable à un investisseur passif (retenue sur les revenus de biens). La gestion active d'un portefeuille immobilier au Canada (négociation de baux, supervision de travaux, décisions opérationnelles prises sur le territoire canadien) et le développement de projets de construction peuvent constituer des indicateurs de la présence d'un établissement stable. Cette qualification a des conséquences directes sur le taux d'imposition applicable, sur les obligations déclaratives et sur l'application éventuelle de l'impôt de succursale.

Comment l'atténuation de la double imposition fonctionne-t-elle en pratique pour un investisseur immobilier non résident?

‍Lorsque le Canada exerce son droit d'imposer un revenu ou un gain en vertu de la convention, la juridiction de résidence de l'investisseur est généralement tenue d'accorder un crédit pour l'impôt canadien payé ou d'exempter le revenu de son assiette fiscale, selon la méthode prévue par la convention. Notre équipe quantifie l'impôt canadien payable, prépare la documentation nécessaire à la réclamation du crédit et coordonne cette préparation avec les conseillers fiscaux de l'investisseur dans sa juridiction de résidence. Lorsque les deux États revendiquent le droit d'imposer le même revenu en raison d'une divergence d'interprétation, la procédure amiable prévue par la convention peut être envisagée.

Comment les conventions fiscales traitent-elles les revenus tirés d'immeubles détenus par l'entremise d'une société de personnes?

La plupart des conventions fiscales ne considèrent pas les sociétés de personnes comme des entités imposables distinctes; les revenus sont analysés à la lumière de la situation fiscale de chaque associé. Lorsque les commanditaires d'un fonds immobilier résident dans plusieurs pays, chaque convention applicable doit être analysée séparément pour déterminer le traitement des revenus qui leur sont attribués. La qualification des revenus de la société de personnes (revenus d'entreprise ou revenus de biens) peut différer selon la convention en cause et selon le niveau d'activité exercé par le fonds au Canada. Cette analyse est réalisée commanditaire par commanditaire pour les fonds comportant des investisseurs institutionnels internationaux.

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