Réorganisations corporatives pour sociétés immobilières au Québec

Réorganisations, gels successoraux et restructurations de groupes immobiliers

Les structures corporatives immobilières évoluent au rythme des acquisitions, des refinancements, des changements d'actionnariat et de la planification successorale. Un portefeuille qui comptait un seul immeuble détenu par une société unique peut, après quelques années, comprendre plusieurs entités réparties sur deux ou trois paliers. Les modifications corporatives permettent d'adapter cette architecture aux objectifs actuels du propriétaire, aux exigences des prêteurs et aux considérations fiscales. Nous accompagnons les investisseurs, développeurs et propriétaires d'immeubles à revenus dans la planification et l'exécution de réorganisations corporatives adaptées au secteur immobilier.

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Notre pratique

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Création de sociétés de portefeuille et séparation des paliers

La mise en place d'une société de portefeuille (« holding ») au-dessus d'une ou de plusieurs sociétés de détention constitue une réorganisation fréquente en immobilier. Cette structure permet d'isoler les actifs immobiliers des risques d'exploitation, de centraliser la gestion de trésorerie, de faciliter le versement de dividendes intersociétés en franchise d'impôt et de préparer le terrain pour un gel successoral ou l'entrée d'un partenaire.

Notre équipe prépare l'ensemble de la documentation requise pour cette réorganisation : modification des statuts constitutifs des sociétés existantes, résolutions d'échange d'actions, lettres de prix, avis d'évaluation et mise à jour des conventions entre actionnaires à chaque palier. Lorsque la séparation implique le transfert d'un immeuble d'une société opérante vers une nouvelle entité de détention, nous coordonnons la rédaction des actes de transfert avec les conséquences fiscales du roulement et les exigences du prêteur hypothécaire.

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Gel successoral en contexte immobilier

Le gel successoral vise à figer la valeur de la participation du propriétaire à un moment donné, de sorte que la croissance future des actifs immobiliers profite aux bénéficiaires désignés. L'opération repose sur un échange d'actions : le propriétaire remet ses actions ordinaires et reçoit en contrepartie des actions privilégiées dont la valeur de rachat correspond à la juste valeur marchande de sa participation au moment du gel. De nouvelles actions ordinaires sont émises en faveur des bénéficiaires, généralement les enfants ou une fiducie familiale.

En contexte immobilier, le gel soulève des enjeux particuliers liés à l'évaluation des actifs sous-jacents. La juste valeur marchande des immeubles doit être établie avec rigueur, puisqu'elle détermine la valeur des actions privilégiées de gel et, par conséquent, l'exposition fiscale du propriétaire lors du rachat ou de la disposition de ces actions. Notre équipe prépare les résolutions d'échange, les modifications au capital-actions, les conventions de gel et coordonne avec les évaluateurs et nos fiscalistes pour que la documentation reflète une évaluation défendable.

Les attributs des actions privilégiées de gel – dividende cumulatif ou non cumulatif, valeur de rachat, droit de vote, rang en cas de liquidation – sont conçus en fonction des besoins de revenu du propriétaire et des conditions des prêteurs, qui exigent parfois d'approuver les modifications à la structure du capital avant de consentir au renouvellement du financement.

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Roulements et transferts entre entités liées

Les transferts d'actifs entre les sociétés d'un même groupe immobilier sont courants lorsqu'il s'agit de rationaliser une structure qui s'est complexifiée au fil des années, de séparer un immeuble particulier en vue de sa disposition ou de regrouper des actifs détenus par plusieurs entités. Ces transferts sont généralement réalisés au moyen de roulements fiscaux en vertu des articles 85 ou 97 de la Loi de l'impôt sur le revenu, qui permettent de différer la reconnaissance d'un gain en capital au moment du transfert.

Notre équipe prépare la documentation juridique du roulement : résolutions des administrateurs et des actionnaires de chaque société concernée, convention de roulement (formulaire T2057), actes de transfert et mise à jour des registres corporatifs. Nous coordonnons chaque étape avec nos fiscalistes, qui déterminent le montant de la contrepartie et la nature des actions à émettre pour que le roulement respecte les conditions prévues par la loi. Le traitement de la récupération d'amortissement, des crédits de taxe sur les intrants et des droits de mutation immobilière est analysé dans le cadre de cette coordination.

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Fusions et liquidations de sociétés

La fusion de deux sociétés immobilières ou la liquidation d'une filiale dans sa société mère constitue un mécanisme de simplification de structure. La fusion permet de regrouper les actifs, les passifs et les contrats de deux entités en une seule société, ce qui peut réduire les coûts de conformité corporative, simplifier la gestion et faciliter le refinancement. La liquidation d'une filiale en vertu de l'article 88 de la Loi de l'impôt sur le revenu permet quant à elle de transférer les actifs de la filiale à la société mère avec un report de l'incidence fiscale, sous réserve des conditions applicables.

Nous préparons les statuts de fusion, les résolutions des actionnaires de chaque société participante, les avis aux créanciers lorsque requis et les documents de mise à jour auprès du Registraire des entreprises. Pour les liquidations, nous rédigeons les résolutions de dissolution, les états de répartition et la documentation de radiation. Les conventions de prêt existantes sont revues afin de confirmer que la fusion ou la liquidation ne déclenche pas un cas de défaut au sens du financement en cours.

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Modification du capital-actions

Les modifications au capital-actions d'une société immobilière interviennent dans plusieurs contextes : ajout d'une nouvelle catégorie d'actions pour accueillir un investisseur, conversion d'actions ordinaires en actions privilégiées dans le cadre d'un gel, modification des attributs d'une catégorie existante pour satisfaire les exigences d'un prêteur ou suppression d'une catégorie d'actions devenue inutile après une réorganisation.

Nous préparons les clauses modificatrices, les résolutions spéciales des actionnaires et les statuts de modification à déposer auprès du Registraire des entreprises ou de Corporations Canada. Les conventions entre actionnaires sont révisées en parallèle pour refléter la nouvelle structure du capital.

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Continuation sous une autre juridiction

La continuation permet à une société constituée en vertu d'une loi provinciale de poursuivre son existence sous la loi fédérale, ou inversement. Ce mécanisme est parfois requis lorsqu'un investisseur ou un prêteur exige que la société soit constituée sous une juridiction particulière, ou lorsque la structure de gouvernance offerte par l'autre loi est mieux adaptée aux besoins du groupe. Nous préparons les documents de continuation, les résolutions des actionnaires et les démarches auprès des deux registraires concernés.

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Contextes d'intervention

Les modifications corporatives interviennent à différents moments du cycle de vie d'un portefeuille immobilier : lors de la mise en place d'une société de portefeuille avant un gel successoral, au moment de l'entrée d'un nouveau partenaire qui exige une modification du capital-actions, dans le cadre d'un refinancement où le prêteur demande une réorganisation préalable, lors de la séparation d'un immeuble en vue de sa vente, ou à l'occasion de la simplification d'un groupe après plusieurs années d'acquisitions successives.

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Notre approche

Chaque réorganisation corporative fait l'objet d'une planification conjointe entre nos avocats et nos fiscalistes. Les conséquences fiscales du transfert d'actifs entre entités liées, le traitement de la récupération d'amortissement, les incidences en matière de TPS/TVQ et de droits de mutation, et l'interaction avec les conditions de financement existantes sont analysés avant la mise en œuvre. Cette coordination, rendue possible par l'intégration de nos compétences juridiques, fiscales et comptables au sein d'un même cabinet, vise à ce que la réorganisation atteigne ses objectifs sans générer d'incidences imprévues.

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Pourquoi Les Bâtisseurs

Les réorganisations corporatives immobilières se situent à l'intersection du droit des sociétés, de la fiscalité et des relations avec les prêteurs. Notre cabinet réunit ces compétences, ce qui permet de planifier et d'exécuter des réorganisations dont les volets juridique, fiscal et financier sont alignés dès le départ.

Contactez Les Bâtisseurs pour planifier la réorganisation corporative de votre structure immobilière.

Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.

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FAQ

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Pourquoi créer une société de portefeuille au-dessus d'une société immobilière de détention?

La société de portefeuille isole les actifs immobiliers des risques liés à l'exploitation, facilite le versement de dividendes intersociétés en franchise d'impôt et prépare la structure pour un gel successoral ou l'entrée d'un partenaire. Elle constitue un palier intermédiaire qui offre une flexibilité accrue dans la gestion de la structure.

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En quoi le gel successoral en immobilier diffère-t-il d'un gel dans un contexte PME?‍

La principale particularité concerne l'évaluation des actifs sous-jacents. Les immeubles doivent faire l'objet d'une évaluation rigoureuse de leur juste valeur marchande, qui détermine la valeur des actions privilégiées de gel. Les prêteurs hypothécaires exigent souvent d'approuver les modifications à la structure du capital avant de consentir au renouvellement du financement.

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Qu'est-ce qu'un roulement fiscal et pourquoi est-il utilisé en immobilier?

Le roulement fiscal, prévu aux articles 85 ou 97 de la Loi de l'impôt sur le revenu, permet de transférer un actif entre deux entités liées en différant la reconnaissance du gain en capital. En immobilier, ce mécanisme est utilisé pour réorganiser des structures sans déclencher d'impôt immédiat sur la plus-value accumulée dans les immeubles.

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La fusion de deux sociétés immobilières peut-elle déclencher un défaut au sens d'un prêt hypothécaire?

‍Selon les termes de la convention de prêt, la fusion peut constituer un changement de contrôle ou un événement soumis au consentement préalable du prêteur. Il est important de revoir les conditions du financement existant avant de procéder et d'obtenir les autorisations nécessaires.