Convention entre actionnaires pour sociétés immobilières au Québec

Gouvernance, distributions et mécanismes de sortie adaptés aux structures immobilières

Les sociétés immobilières réunissent fréquemment des actionnaires aux rôles distincts : un opérateur qui gère les immeubles au quotidien, un ou plusieurs investisseurs qui fournissent les capitaux, et parfois un partenaire qui a contribué un terrain ou un droit de développement. Ces rôles inégaux en matière de gestion, de mise de fonds et d'horizon de détention exigent une convention entre actionnaires qui encadre avec précision les droits de chacun. Nous rédigeons et négocions des conventions entre actionnaires conçues pour les réalités du secteur immobilier au Québec, de la société qui détient un immeuble à revenus unique jusqu'à la structure multi-entités qui regroupe un portefeuille diversifié.

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Notre pratique

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Gouvernance et prise de décision

La convention entre actionnaires d'une société immobilière doit distinguer les décisions de gestion courante, confiées à l'opérateur ou au gestionnaire désigné, des décisions qui requièrent l'approbation de l'ensemble des actionnaires ou d'une majorité qualifiée. Dans le secteur immobilier, les décisions soumises à approbation spéciale concernent généralement les acquisitions et les dispositions d'immeubles, les emprunts hypothécaires au-delà d'un seuil prédéterminé, les travaux d'immobilisation majeurs, les changements de vocation d'un immeuble et la conclusion de baux à long terme avec des locataires principaux.

Nous rédigeons les clauses de gouvernance en tenant compte de la réalité opérationnelle du secteur. Les seuils d'approbation sont calibrés pour permettre une gestion fluide des opérations courantes tout en protégeant les investisseurs contre les engagements significatifs pris sans leur consentement. Les conventions prévoient également les modalités de convocation et de tenue des réunions du conseil, les droits d'information des actionnaires minoritaires et les obligations de rapport financier périodique.

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Mécanismes de distribution et répartition des profits

La répartition des distributions constitue un enjeu central dans les structures immobilières, où les partenaires peuvent avoir des contributions inégales en capital et en travail. Nous structurons les clauses de distribution selon les modèles utilisés dans le marché, notamment les mécanismes de distribution en cascade (« waterfall ») qui répartissent les flux de trésorerie selon un ordre de priorité prédéfini : remboursement du capital investi, rendement préférentiel sur le capital, puis partage des profits excédentaires selon des pourcentages négociés.

Les conventions que nous rédigeons précisent le calendrier des distributions, les conditions préalables au versement, notamment la conformité aux ratios de couverture exigés par les prêteurs, le traitement des réserves pour immobilisations et les modalités de distribution lors de la disposition d'un immeuble ou du portefeuille. Lorsque la structure comprend des actions privilégiées de gel, les clauses de distribution tiennent compte du dividende préférentiel attaché à ces actions.

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Appels de capital et financement additionnel

Les projets immobiliers nécessitent parfois des apports de capital supplémentaires, que ce soit pour financer des travaux imprévus, couvrir un manque de liquidités temporaire ou compléter la mise de fonds requise lors d'un refinancement. La convention entre actionnaires doit prévoir les mécanismes d'appel de capital (« capital call ») : modalités d'avis, délais de versement, conséquences du défaut de contribution et droits de l'actionnaire qui comble la part de l'actionnaire défaillant.

Nous rédigeons ces clauses en prévoyant des mécanismes de dilution proportionnelle ou de conversion en prêt d'actionnaire lorsqu'un partenaire ne répond pas à un appel de capital. Ces mécanismes sont adaptés aux situations propres au secteur immobilier, où le refus de contribuer à un appel de fonds peut compromettre un refinancement ou retarder des travaux requis par un prêteur.

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Mécanismes de sortie et de transfert

Les conventions que nous préparons intègrent les mécanismes de sortie adaptés au contexte immobilier, où les actifs sous-jacents sont peu liquides et où la valeur dépend de facteurs comme le taux d'occupation, l'état du marché locatif et les conditions de financement. Les clauses de droit de premier refus, de droit d'accompagnement (« tag-along »), de droit d'entraînement (« drag-along ») et de rachat obligatoire en cas de décès, d'invalidité ou de défaut sont rédigées en tenant compte de ces particularités.

La formule d'évaluation des actions mérite une attention particulière en contexte immobilier. Nous structurons des formules qui tiennent compte de la valeur marchande des immeubles, de l'endettement hypothécaire, des engagements de capital futurs et, le cas échéant, des escomptes d'illiquidité ou de minorité applicables. Les modalités de paiement du prix de rachat sont adaptées à la capacité de la société de générer les liquidités nécessaires, avec des mécanismes de paiement échelonné et des sûretés sur les actions rachetées.

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Clauses relatives aux prêteurs et au financement

Le financement hypothécaire occupe une place prépondérante dans les structures immobilières, et les prêteurs imposent des exigences qui influencent directement la convention entre actionnaires. Les institutions financières exigent généralement de revoir la convention avant de consentir un financement et peuvent imposer des restrictions sur les transferts d'actions, les changements de contrôle et les distributions.

Nous rédigeons les clauses relatives au financement en coordination avec les exigences connues des prêteurs : restrictions sur le changement de contrôle de la société, obligations de maintenir des garanties personnelles, clauses de consentement préalable du prêteur avant tout transfert d'actions et mécanismes de substitution de caution lors du départ d'un actionnaire. Ces clauses visent à ce que la convention soit compatible avec les conditions de financement en vigueur et anticipent les exigences de renouvellement.

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Convention de société en commandite

Lorsque la structure retenue est une société en commandite plutôt qu'une société par actions, nous préparons la convention de société en commandite qui remplit un rôle analogue à la convention entre actionnaires. Cette convention régit les rapports entre le commandité – généralement une société contrôlée par l'opérateur – et les commanditaires investisseurs. Nous y intégrons les clauses de gouvernance, de distribution, d'appel de capital, de transfert de parts et de dissolution, adaptées au cadre juridique applicable aux sociétés en commandite au Québec.

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Contextes d'intervention

Nous intervenons en matière de convention entre actionnaires immobilière dans plusieurs situations : la mise en place d'une convention lors de la constitution d'une nouvelle entité avec partenaires, la révision d'une convention existante lors de l'entrée ou du départ d'un actionnaire, l'adaptation de la convention en prévision d'un gel successoral ou d'un transfert à la relève, la négociation d'amendements requis par un prêteur dans le cadre d'un refinancement, et la rédaction d'une convention de société en commandite pour un fonds ou un projet de développement.

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Notre approche

Notre équipe rédige chaque convention en tenant compte de la structure du capital-actions, des conditions de financement et des objectifs à long terme des actionnaires. La coordination avec nos fiscalistes permet d'intégrer les considérations fiscales dès la rédaction : traitement des distributions, conséquences fiscales du rachat d'actions, interaction entre les clauses de la convention et les mécanismes de gel ou de roulement. Cette approche intégrée vise à produire une convention cohérente avec l'ensemble de la documentation corporative et fiscale de la structure.

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Pourquoi Les Bâtisseurs

La convention entre actionnaires d'une société immobilière se situe à l'intersection du droit corporatif, du financement immobilier et de la fiscalité. Notre cabinet réunit sous un même toit les compétences nécessaires pour rédiger une convention qui tient compte de ces trois dimensions.

Contactez Les Bâtisseurs pour rédiger ou réviser la convention entre actionnaires de votre société immobilière.

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Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.

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FAQ

Quelle est la différence entre une convention entre actionnaires et une convention de société en commandite?

La convention entre actionnaires régit les rapports entre les actionnaires d'une société par actions. La convention de société en commandite remplit un rôle similaire, mais dans le cadre juridique propre aux sociétés en commandite, où l'on distingue le commandité (gestionnaire) des commanditaires (investisseurs). Le choix entre les deux structures dépend du nombre de partenaires, du traitement fiscal recherché et des différents types d’apport au projet par chacun des partenaires.

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Comment les prêteurs influencent-ils la convention entre actionnaires d'une société immobilière?

Les institutions financières exigent souvent de revoir la convention avant d'accorder un financement. Elles peuvent imposer des restrictions sur les transferts d'actions, les distributions et les changements de contrôle. La convention doit être rédigée de façon compatible avec ces exigences pour éviter de compromettre le financement.

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Qu'est-ce qu'un mécanisme de distribution en cascade?

Il s'agit d'un ordre de priorité dans la répartition des flux de trésorerie entre les actionnaires : le capital investi est d'abord remboursé, un rendement préférentiel est ensuite versé, puis les profits excédentaires sont partagés selon des pourcentages négociés. Ce mécanisme est courant dans les structures immobilières qui réunissent un opérateur et des investisseurs.

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Que se passe-t-il si un actionnaire ne répond pas à un appel de capital?

La convention prévoit généralement des conséquences : dilution proportionnelle de la participation de l'actionnaire défaillant, conversion de la contribution de l'actionnaire qui comble le manque en prêt portant intérêt, ou possibilité de rachat forcé de la participation. Les mécanismes varient selon les termes négociés entre les partenaires.

À quel moment faut-il réviser une convention entre actionnaires immobilière?

Une révision est généralement indiquée lors de l'entrée ou du départ d'un actionnaire, d'un gel successoral, d'un refinancement qui impose de nouvelles conditions, d'une réorganisation corporative ou d'un changement significatif dans la composition du portefeuille immobilier.

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