Convention de société de personnes en immobilier au Québec
Rédaction et négociation de conventions SENC et SEC pour partenariats immobiliers
La société en nom collectif (SENC) et la société en commandite (SEC) sont des véhicules fréquemment retenus pour structurer la détention, le développement ou la gestion d'actifs immobiliers entre plusieurs partenaires. La convention de société de personnes constitue le document fondateur du partenariat : elle définit les apports, les règles d'allocation et de distribution, les pouvoirs de gestion, les obligations de chaque associé et les mécanismes applicables en cas de transfert, de défaut ou de dissolution. En l'absence d'une convention complète, les règles supplétives du Code civil du Québec s'appliquent et correspondent rarement à l'intention des parties. Nous rédigeons et négocions des conventions SENC/SEC conçues pour les réalités du secteur immobilier au Québec.
Notre pratique
Apports et comptes de capital
Nous définissons les apports initiaux et subséquents de chaque associé, qu'il s'agisse de capital, de terrain, d'expertise en gestion ou en développement, ou de garanties personnelles. La convention établit les règles de tenue des comptes de capital : comptabilisation des contributions, ajustements périodiques et traitement des apports en nature. Nous rédigeons les clauses d'appel de capital (« capital call ») en précisant les modalités d'avis, les délais de versement et les conséquences d'un défaut de contribution. Ces conséquences varient selon les termes négociés et peuvent inclure la dilution de la participation de l'associé défaillant, l'application d'intérêts de retard, la conversion de la contribution de l'associé qui comble le manque en prêt portant intérêt, ou le rachat forcé de la participation.
Allocations et distributions
Les clauses d'allocation des revenus, des dépenses, des gains et des pertes entre les associés doivent refléter la réalité économique du partenariat tout en respectant les règles fiscales applicables. Lorsque le partenariat le requiert, nous mettons en place des mécanismes de distribution en cascade (« waterfall ») structurés en paliers successifs : rendement préférentiel sur le capital investi, remboursement du capital, rattrapage (« catch-up ») du commandité ou du gestionnaire, puis répartition des profits excédentaires selon les pourcentages convenus. Nos fiscalistes vérifient que les allocations satisfont aux exigences de l'Agence du revenu du Canada et que la structure de distribution est cohérente avec le traitement fiscal souhaité par chaque associé.
La convention précise également le calendrier des distributions, les réserves obligatoires pour immobilisations ou engagements contractuels, les conditions préalables au versement – notamment la conformité aux ratios de couverture exigés par les prêteurs – et les modalités de distribution lors de la disposition d'un actif ou de l'ensemble du portefeuille.
Gouvernance et pouvoirs de gestion
La répartition des pouvoirs entre le commandité (ou le gérant, en SENC) et les commanditaires (ou les autres associés) constitue un enjeu central de la convention. Nous distinguons les décisions de gestion courante, relevant du commandité, de celles qui sont réservées aux associés et soumises à des seuils d'approbation spécifiques. Les décisions réservées couvrent généralement les acquisitions et les dispositions d'actifs, les financements ou refinancements au-delà d'un seuil convenu, les travaux majeurs, la conclusion de baux à long terme avec des locataires principaux et toute modification de la convention elle-même.
Nous rédigeons les ententes de gestion (« management agreement ») entre la société de personnes et le commandité ou le gestionnaire désigné, en précisant la portée du mandat, la rémunération – honoraires de gestion, frais de développement, intéressement à la performance –, les obligations de reddition de comptes et les motifs de révocation. La convention prévoit les obligations d'information financière envers les associés : états financiers périodiques, rapports de projet, accès aux livres et registres, et droits d'audit.
Transfert, sortie et événements affectant un associé
Les restrictions au transfert des participations sont adaptées au contexte immobilier, où la stabilité du partenariat influence les conditions de financement. Nous encadrons les transferts par des clauses de droit de premier refus, de droit de suite (« tag-along »), de droit d'entraînement (« drag-along ») et de consentement requis des autres associés et, le cas échéant, du prêteur. Les mécanismes de retrait volontaire et de rachat sont rédigés avec les modalités d'évaluation de la participation, le financement du prix de rachat et le calendrier de paiement.
Nous traitons également les événements affectant un associé : décès, incapacité, faillite, perte de qualifications requises ou changement de contrôle de la personne morale associée. Chacun de ces événements déclenche des droits et des obligations spécifiques que la convention doit prévoir avec précision, compte tenu de la nature peu liquide des actifs immobiliers sous-jacents.
Mécanismes d'impasse et dissolution
La convention prévoit un processus structuré applicable en cas d'impasse décisionnelle entre les associés. Selon les circonstances et la volonté des parties, ce processus peut inclure la médiation, l'arbitrage ou un mécanisme de rachat forcé de type « fusil » (« shotgun »). Les conditions de dissolution de la société et les règles de liquidation des actifs sont établies pour encadrer les scénarios où les mécanismes de résolution ne permettent pas de lever le blocage.
Ententes connexes
Les partenariats immobiliers structurés en SEC ou en SENC font souvent appel à des ententes accessoires (« side letters ») destinées à répondre aux exigences particulières de certains investisseurs : droits d'information renforcés, droit de coinvestissement, restrictions additionnelles ou conditions de traitement préférentiel. Nous rédigeons ou révisons ces ententes en coordination avec la convention principale. Les conventions de prêt entre associés, les garanties personnelles ou corporatives et les ententes de services sont également préparées de façon à assurer la cohérence de l'ensemble documentaire.
Contextes d'intervention
La rédaction ou la révision d'une convention de société de personnes intervient dans plusieurs situations : l'acquisition d'un immeuble à revenus par un groupe d'investisseurs structuré en SEC, un projet de développement résidentiel ou commercial impliquant un promoteur-commandité et des commanditaires investisseurs, l'entrée d'un nouvel investisseur dans une société de personnes existante, le refinancement d'un actif détenu en SENC ou en SEC lorsque le prêteur exige une révision de la convention, le défaut d'un associé dans le versement d'un appel de capital, ou la restructuration d'un partenariat à la suite d'un changement dans la composition des associés ou dans les objectifs du projet.
Notre approche
La rédaction d'une convention SENC/SEC débute par une compréhension détaillée du projet, de la structure de financement et des rôles respectifs des associés. Nos avocats rédigent la convention en collaboration avec nos fiscalistes, qui vérifient la conformité des clauses d'allocation et de distribution avec les règles fiscales applicables. Cette coordination, facilitée par notre structure intégrée, permet de produire des conventions dont les clauses commerciales, juridiques et fiscales sont cohérentes dès la première rédaction.
Pourquoi Les Bâtisseurs
Les conventions de sociétés de personnes en immobilier comportent des enjeux simultanément juridiques et fiscaux. Chez Les Bâtisseurs, la coordination entre avocats et fiscalistes s'effectue au sein d'une même équipe, ce qui permet d'aligner les clauses d'allocation, de distribution et de transfert sur les plans commercial et fiscal.
Contactez Les Bâtisseurs pour structurer votre convention SENC/SEC et encadrer votre partenariat immobilier.
Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.
FAQ
Quelle est la différence entre une convention de SEC et une convention entre actionnaires?
La convention de SEC régit les rapports entre le commandité et les commanditaires dans une société en commandite, un véhicule sans personnalité juridique distincte. La convention entre actionnaires encadre les rapports entre les actionnaires d'une société par actions. Les deux documents couvrent des enjeux similaires – gouvernance, distributions, sorties – mais dans des cadres juridiques et fiscaux différents. Le choix du véhicule dépend du nombre de partenaires, du traitement fiscal recherché et des différents types d’apport au projet par chacun des partenaires.
Pourquoi les clauses d'allocation sont-elles importantes dans une convention de SEC immobilière?
Les allocations de revenus, de dépenses et de gains entre les associés doivent refléter la réalité économique du partenariat pour être acceptées par les autorités fiscales. Des allocations mal structurées peuvent entraîner une requalification par l'Agence du revenu du Canada, avec des conséquences fiscales pour l'ensemble des associés.
Qu'est-ce qu'un mécanisme de distribution en cascade?
Il s'agit d'un ordre de priorité dans la répartition des flux de trésorerie : rendement préférentiel, remboursement du capital, rattrapage du gestionnaire, puis partage des profits excédentaires. Ce mécanisme est courant dans les SEC immobilières qui réunissent un promoteur-commandité et des investisseurs-commanditaires.
Que se passe-t-il en cas d'impasse décisionnelle entre les associés d'une SEC?
La convention prévoit généralement un processus graduel : médiation, arbitrage, puis mécanisme de rachat forcé si le blocage persiste. Les modalités varient selon les termes négociés. En l'absence de convention, les règles supplétives du Code civil s'appliquent et offrent peu de flexibilité.
Les prêteurs exigent-ils de revoir la convention de société de personnes?
Les institutions financières demandent fréquemment de revoir la convention avant de consentir un financement. Elles peuvent imposer des restrictions sur les transferts de participations, les distributions et les changements de commandité. La convention doit être rédigée de façon compatible avec ces exigences.
