Avocats pour propriétaires d'immeubles à revenus au Québec

Structuration juridique de la détention, de la réorganisation et du transfert d'actifs immobiliers

Un propriétaire d'immeubles à revenus qui détient un portefeuille depuis plusieurs années fait face à des enjeux juridiques distincts de ceux de l'investisseur en acquisition ou du développeur en construction. La valeur accumulée dans les immeubles, la complexité croissante de la structure corporative et la perspective d'un transfert à la génération suivante exigent une organisation juridique rigoureuse. Nous conseillons les propriétaires-opérateurs d'immeubles résidentiels, commerciaux et mixtes dans la structuration de leur détention, la réorganisation de leurs entités et la planification de la relève.

La détention à long terme et ses exigences juridiques

Organiser une structure multi-entités cohérente

À mesure qu'un portefeuille immobilier prend de l'ampleur, la détention par une seule société par actions devient rarement adaptée. Les propriétaires qui accumulent des immeubles au fil des années se retrouvent souvent avec des structures qui ont évolué de façon organique, sans planification d'ensemble. Une société détient trois immeubles résidentiels, une autre a été constituée pour un projet commercial, une troisième sert de société de gestion.

Notre équipe procède à la revue de ces structures et recommande, selon les circonstances, une réorganisation qui isole les risques entre les immeubles, facilite le financement auprès des prêteurs et prépare le terrain pour un éventuel transfert. Cette réorganisation peut impliquer la création de sociétés de portefeuille (« holding ») distinctes, le transfert d'immeubles entre entités par voie de roulement fiscal et la mise en place de conventions entre actionnaires adaptées à chaque palier de la structure. Nous rédigeons les résolutions corporatives, les actes de transfert et les conventions nécessaires à la mise en œuvre de ces réorganisations.

Mettre en place des fiducies de détention

La fiducie constitue un outil de planification fréquemment utilisé par les propriétaires immobiliers, tant pour la protection des actifs que pour la transmission du patrimoine. Une fiducie familiale peut détenir des actions d'une société immobilière, ce qui permet de fractionner les revenus entre les bénéficiaires selon les règles fiscales applicables et de préserver la confidentialité de la détention.

Nous accompagnons les propriétaires dans la constitution de fiducies adaptées à leur situation : rédaction de l'acte de fiducie, nomination des fiduciaires, définition des catégories de bénéficiaires et établissement des règles de distribution. Nos avocats coordonnent la mise en place de la fiducie avec nos fiscalistes, qui analysent les conséquences fiscales de la détention en fiducie, notamment au regard de la règle de disposition réputée de 21 ans et des restrictions relatives au revenu fractionné.

Encadrer les mécanismes de gel

Le gel successoral permet au propriétaire de figer la valeur de sa participation dans les sociétés immobilières à un moment donné, de sorte que la croissance future profite aux bénéficiaires désignés – généralement les enfants ou une fiducie familiale. Cette opération repose sur un échange d'actions : le propriétaire échange ses actions ordinaires contre des actions privilégiées à valeur fixe, et de nouvelles actions ordinaires sont émises en faveur des bénéficiaires.

Notre équipe prépare la documentation juridique du gel : résolutions des administrateurs et des actionnaires, modifications au capital-actions, conventions de gel, lettres de prix et avis d'évaluation. Le gel touche directement la convention entre actionnaires existante, qui doit être revue et adaptée pour refléter la nouvelle structure du capital. Nous veillons à ce que les droits de vote, les conditions de rachat des actions privilégiées et les mécanismes de sortie soient cohérents avec les objectifs du propriétaire.

La coordination avec nos fiscalistes est particulièrement importante à cette étape, puisque le gel fait intervenir des règles fiscales complexes, dont les dispositions relatives à l'article 85 de la Loi de l'impôt sur le revenu et les restrictions de l'article 55 sur les dividendes intersociétés.

Planifier le transfert à la relève par tranches

Le transfert d'un portefeuille immobilier à la génération suivante se réalise rarement en une seule opération. Les propriétaires qui souhaitent transmettre leurs actifs progressivement – tout en conservant un certain contrôle pendant la période de transition – ont recours à des mécanismes de transfert par tranches.

Cette approche consiste à transférer graduellement les actions ordinaires aux repreneurs, souvent par l'entremise d'une fiducie familiale qui agit comme véhicule intermédiaire. Le propriétaire conserve ses actions privilégiées de gel, qui lui procurent un revenu sous forme de dividendes et une créance prioritaire en cas de liquidation. À chaque tranche de transfert, la convention entre actionnaires est ajustée pour refléter la nouvelle répartition du capital et les droits de gouvernance correspondants.

Nous rédigeons les documents relatifs à chaque étape du transfert : résolutions de transfert d'actions, avenants à la convention entre actionnaires, lettres de consentement des prêteurs et, le cas échéant, modifications aux garanties personnelles accordées aux institutions financières. Notre objectif est de structurer un processus de transition ordonné, dans lequel les responsabilités de gestion et les droits économiques sont transférés de façon prévisible.

Gérer les conventions entre actionnaires en contexte familial

Lorsque plusieurs membres d'une même famille détiennent des intérêts dans un portefeuille immobilier, la convention entre actionnaires prend une dimension particulière. Elle doit concilier les intérêts économiques de chacun avec la dynamique familiale, tout en prévoyant des mécanismes de résolution des différends qui évitent l'impasse.

Notre équipe rédige des conventions qui traitent des situations propres au contexte familial : décès ou invalidité d'un actionnaire, divorce, retrait volontaire d'un membre de la famille, entrée d'un conjoint par succession ou donation. Les clauses de rachat obligatoire, les formules d'évaluation et les modalités de financement du rachat sont adaptées à la réalité des propriétaires immobiliers, où la valeur des actifs est souvent concentrée dans des biens peu liquides.

Notre accompagnement tout au long du cycle de détention

Nous intervenons auprès des propriétaires d'immeubles à revenus à différents moments de leur parcours : lors de la mise en ordre d'une structure corporative qui s'est complexifiée au fil des acquisitions, au moment d'un refinancement qui exige une réorganisation préalable, lorsque le propriétaire envisage un gel successoral en préparation de la relève, ou encore lors de la disposition d'un immeuble ou de l'ensemble du portefeuille.

La coordination entre nos avocats, nos fiscalistes et nos CPA permet d'aborder chaque réorganisation dans sa globalité. Les conséquences fiscales d'un transfert d'immeuble entre sociétés liées, le traitement de la récupération d'amortissement lors d'une disposition, les incidences en matière de TPS/TVQ et les obligations de conformité corporative sont analysés conjointement, ce qui réduit le risque d'incohérences entre les volets juridique, fiscal et comptable du mandat.

Pourquoi Les Bâtisseurs

Les propriétaires d'immeubles à revenus qui planifient la prochaine étape de leur structure – réorganisation, gel, transfert ou disposition – ont besoin d'un accompagnement qui intègre les dimensions juridique, fiscale et comptable du mandat. Notre cabinet réunit ces compétences sous un même toit, ce qui facilite la coordination et réduit les délais d'exécution.

Contactez Les Bâtisseurs pour évaluer les options de réorganisation et de transfert de votre portefeuille immobilier.

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Note : Ce contenu de nature générale est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis ou conseil juridique, fiscal ou comptable.

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FAQ

Pourquoi réorganiser la structure corporative d'un portefeuille immobilier détenu depuis plusieurs années? 

Une structure qui s'est développée au fil des acquisitions peut présenter des risques non isolés entre les immeubles, compliquer le financement et rendre difficile un éventuel transfert. La réorganisation vise à rationaliser les entités, isoler les risques et préparer le portefeuille pour la prochaine étape, qu'il s'agisse d'un gel, d'un transfert ou d'une disposition.

En quoi consiste un gel successoral dans le contexte immobilier? 

Le gel fige la valeur actuelle de la participation du propriétaire en actions privilégiées à valeur fixe. La croissance future du portefeuille profite alors aux bénéficiaires désignés. L'opération nécessite des modifications au capital-actions, des résolutions corporatives et une coordination étroite avec les fiscalistes pour respecter les règles applicables.

Qu'est-ce qu'un transfert par tranches et à qui s'adresse-t-il? 

Le transfert par tranches permet de transmettre progressivement un portefeuille immobilier à la relève, souvent par l'entremise d'une fiducie familiale. Le propriétaire conserve un contrôle et un revenu pendant la transition. À chaque étape, les conventions entre actionnaires et les documents corporatifs sont ajustés.

Quel rôle joue la fiducie familiale dans la détention d'immeubles à revenus? 

La fiducie peut détenir des actions de sociétés immobilières pour faciliter le fractionnement des revenus entre les bénéficiaires, préserver la confidentialité de la détention et planifier la transmission du patrimoine. Sa mise en place implique la rédaction d'un acte de fiducie et une analyse des conséquences fiscales, notamment la règle de disposition réputée de 21 ans.

Comment la convention entre actionnaires est-elle adaptée au contexte familial? 

En contexte familial, la convention doit prévoir des mécanismes pour le décès, le divorce, le retrait ou l'invalidité d'un actionnaire. Les clauses de rachat, les formules d'évaluation et les modalités de financement tiennent compte de la nature peu liquide des actifs immobiliers et de la dynamique propre aux familles en affaires.

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